Tallinnas valmistatakse ette uut ehitusmäärust. Ehitusvaldkonna erialaliidud on linnale teada andnud praegustest suurematest probleemidest Tallinna kinnisvaraarenduses ja teinud ettepanekud lahendusteks. Kas linn arvestab nendega uue ehitusmääruse koostamisel?
Ehituskonsultatsiooniettevõtete liit (EKEL) kohtub Tallinna linnaplaneerimise ameti juhtkonnaga paar korda aastas. Viimastel kordadel on kohtumistelt kuuldud ka infot, et linnaplaneerimise amet valmistab ette uut ehitusmäärust.
„Tahaksime määruse osas kaasa rääkida ja edastada oma ettepanekud. Hetkel on linnapoolne sõnum olnud, et pooleliolevat dokumenti EKEL-ile läbivaatamiseks ei saadeta, ent sooviksime siiski oma ettepanekud edastada ja loodame, et see võimalus tekib,“ tõdeb Ehituskonsultatsiooniettevõtete liidu tegevjuht Kalle Karron.
Ka Eesti Ehitusettevõtete Liit on edastanud ehitusvaldkonda kureerivale abilinnapeale Andrei Novikule murekohad, mida uues ehitusmääruses peaks muutma. Ettepanekute arutamiseks kohtuti ka abilinnapea ja linnaplaneerimise ameti juhtidega ja arutelul osalenud Merko Ehituse juhatuse liige Jaan Mäe hinnangul oli see väga konstruktiivne. Linna esindajad kinnitasid, et ettepanekud on vaatluse all ja probleemidega tegeletakse.
„Seda oli hea kuulda ja usume, et Tallinna uus ettevalmistatav ehitusmäärus on samm õiges suunas, et tulevikus laabuks detailplaneeringute ja ehitusprojektide menetlemine kiiremini ja vaidluskohti tekiks vähem,“ lootis Jaan Mäe.Liidu juht Indrek Peterson jäi kohtumise tulemusi kommenteerides ettevaatlikumaks. „Kohtumine oli suhteliselt positiivne. Aga alati on olnud pärast kohtumisi soe tunne, kuid mingi aja möödudes läheb see tunne üle.“ Ta möönis, et linna esindajad olid mõnede tõstatatud probleemidega nõus ja lubasid otsida lahendusi, kuid lõpuks oli siiski ainus konkreetne lubadus, et kui uus määrus on valmis, siis saadetakse see neile ülevaatamiseks.
Küsisime ka ajakirja EhitusEST toimetuse poolt linnaplaneerimise ametilt kommentaari esitatud ettepanekute osas.
Vasturääkivad nõudmised
Eesti Ehitusettevõtete Liidu hinnangul on detailplaneeringu menetluse juhtimine praegu laialivalguv – planeeringu taotleja peab ise suhtlema erinevate linna ametitega ja langetama otsuseid ametite nõudmiste osas, mis mõnikord on olnud vasturääkivad.
Liidu ettepanekul võiks detailplaneeringu menetlemist juhtida üks isik (või komisjon) linnaplaneerimise ametist, kes analüüsib erinevate ametkondade vastuseid ja leiaks ka vastuolude puhul konsensuse.
Linnaplaneerimise amet kommenteeris selles osas, et juhindub töökorralduses kõige optimaalsematest aja-, inim- ja finantsressursside kasutamise võimalustest ja seadusest tulenevalt ongi linnaplaneerimise ametil erinevate institutsioonide vaheliste vastuolude lahendamise pädevus.
„Samas teame, et ettevõtjad, kelle taotletav planeeringulahendus on saanud ühelt või teiselt linna ametiasutuselt negatiivse seisukoha, püüavad ise aktiivselt vastava ametiasutusega suhelda. See on iga ettevõtja õigus ning seda ei saa takistada,“ nendib linnaplaneerimise amet vastuses EhitusEST-ile.
Lisati ka, et detailplaneeringute menetlemise koordineerimiseks eraldi tööjõu palkamist ei pea amet otstarbekaks. Töö spetsiifikast tulenevalt ei garanteeri lisatööjõud kuidagi, et protsess kiireneks või muutuks tõhusamaks. Küll aga tähendaks see finantsilist lisakulu.
Tähtajad liiga pikad
Ehituskonsultatsiooniettevõtete liit ja ehitusettevõtete liit on tõstatanud probleemi, et detailplaneeringute algatamise ja kehtestamise tähtajad on ebamõistlikult pikad. Seadusega on ettenähtud, et detailplaneeringu algatamise või mittealgatamise otsus peab tulema 30 päevaga. Mõjuvatel põhjustel võib seda pikendada. Tavaliselt pikendataksegi.
Ehitusettevõtete liidu ettepanekul võiks aga detailplaneeringu algatamise eelnõu koostamiseks kehtestada vaid maksimaalselt 3-nädalase tähtaja.
Linnaplaneermise amet peab ettevõtjate pakutud 3-nädalist tähtaega otsesõnu ebarealistlikuks. „Ehitusettevõtjad on väga hästi kursis, et enne algatamise otsuse esitamist linnavalitsuse istungile tuleb erinevatelt ametkondadelt küsida arvamusi ja kooskõlastusi. Sealjuures võtab omajagu aega esitatud märkuste kaalumine ja analüüs,“ sedastab amet.
Amet nendib, et enamasti ei ole järgitav seaduseski antud 30-päevane tähtaeg detailplaneeringu algatamiseks. Seda just kaasamis- ja koostöötoimingute tõttu, mida samuti seadus ette näeb. Näitena toob amet keskkonnaõiguse regulatsiooni. Kui kavandatavale detailplaneeringule tuleb anda keskkonnamõju hindamise eelhinnang, siis võtab see omajagu aega. Lisaks peab Tallinna keskkonnaamet selle omakorda esitama kontrollimiseks riigi keskkonnaametile, kellel on vastuse andmiseks aega kuni 30 päeva. Linnaplaneerimise amet on teinud rahandusministeeriumile ettepaneku muuta planeerimisseaduses detailplaneeringu algatamiseks ettenähtud tähtajad reaalsuses täidetavaks.
Ehitusettevõtete liit tegi lisaks ettepaneku võimaldada planeeringu taotlejal osaleda planeeringut menetlevas komisjonis. See annab võimaluse operatiivseks infovahetuseks, kui detailplaneeringu menetluses tekib küsimusi.
See ettepanek oli arutusel ka Ehitusettevõtete liidu kohtumisel linnaplaneerimise ametiga ja ameti kinnitusel jõuti ühisele arusaamisele, et taoline kaasamine ei ole tehniliselt võimalik.
Komisjonide päevakorrad on pikad, keskmiselt kümnekonna punktiga. Senine kogemus on näidanud, et detailplaneeringu taotleja kohtumised linnaplaneerimise ametis on pikemad kui 45 minutit. Kui need kohtumised tuua üle komisjoni istungile, muutuks komisjoni istung ebamõistlikult aeganõudvaks ja laialivalguvaks ning kaotaks töökorralduslikult oma mõtte.
Linnaplaneerimise ameti hinnangul on seega piisav, kui arendajad lepivad ametnikega kohtumiseks aja kokku linnaplaneerimise ameti kodanike vastuvõtuaegadel. Neil aegadel saavad nad piisavalt oma projekte ja arendusi tutvustada.
Sellele lisandub ametlik kirjavahetus detailplaneeringu taotleja ja ametnike vahel, mis kõik kokku peaks olema piisav omavaheliseks suhtluseks.
Liiga palju nõudeid ja märkusi
Ettevõtjad näevad probleemi ka selles, et detailplaneeringu koostamisel nõutakse täpseid tehnilisi lahendusi, mis olemuselt peaksid rohkem kuuluma ehitusprojekti. Samuti on ettevõtjate soov, et erinevad linnaametid esitaksid kõik oma märkused ühekorraga, et menetlusprotsess ei jääks venima erinevatel aegadel saabuvate märkuste tõttu. Linnaplaneermise amet ka siin probleemi ei näe. Detailplaneeringu sisu nõuded tulenevad planeerimisseadusest. Ameti väitel on ka raske aru saada, mida peetakse silmas „täpsete tehniliste lahenduste“ all. Eesti Ehitusettevõtete Liidu tegevjuht Indrek Peterson teab aga tuua näiteid, kus detailplaneeringus peab ära näitama ka kõnnitee äärekivide kõrguse. „Üldplaneering peaks kehtestama ikkagi üldplaneeringuks olulisi nõudeid ning tänavad, tehnovõrgud ja rajatised peaksid olema detailplaneeringus lahendatud põhimõtteliselt,” leiab Peterson.
Märkuste osas möönab amet, et eesmärk on teha märkuseid koos. Samas tuleb arvestada, et muudetud planeeringulahendus võib paratamatult kaasa tuua uusi märkuseid. Lisaks tuleb arvestada, et menetluse käigus võivad muutuda õigusaktid, normid ning standardid.
Keerulised nõuded arendustele
Arendajad näevad probleemi detailplaneeringuga kehtestatavates nõuetes, mis pole äriliselt otstarbekad. Näiteks nõutakse esimesele korrusele äripindu piirkonnas, kus need pole majanduslikult põhjendatud.
Arendajate ettepanek on, et Tallinnas määrataks piirkonnad, kus äripinnad on nõutud ja piirkonnad, kus äripindade rajamine jäetakse arendaja otsustada. Sellisel juhul oleks äripindade nõue piirkonna puhul juba ette teada ja ei tuleks enam üllatusena detailplaneeringu protsessi käigus.
Linnaplaneerimise amet ütleb, et kui üldplaneeringuga on alale määratud muuhulgas ka äritsooni funktsioon, siis äripindade määramine hoonete esimesele korrusele on mõistlik ja eesmärgipärane. Linnaplaneerimise amet on valmis kaaluma paindlikumaid lahendusi piirkondades, kus see on võimalik ja kus tingimused on ka üldplaneeringus paindlikumalt määratletud.Siiski peab amet vajalikuks lisada, et ei saa lähtuda oma otsustes ainult ettevõtete ärihuvidest, vaid peab arvestama eelkõige linna elukeskkonna kui tervikuga. Avaliku ja erahuvi vahelise tasakaalu leidmine võib kaasa tuua ka majanduslikult mitte kõige otstarbekamaid otsuseid, nendib linnaplaneerimise amet oma kommentaaris.
Lisaks ülaltoodule on hetkel teadmata, kuidas lahendada olukord, et esimese arendaja kanda ei jääks piirkonna kogu infrastruktuuri väljaehitamise kulud (kuidas kulusid jagada ka piirkonna järgmiste arendajatega).