Omanikud, kelle vanad hooned on rohkem või vähem amortiseerunud ja vajavad kaasajastamist, seisavad keeruliste valikute ees, kuidas oleks õige renoveerimisplaanidega edasi talitada.
Seadustest ja nii kehtivatest kui töös olevatest planeeringutest tulenevad piirangud ja õigused loovad õigusruumi, mille reeglid tuleks endale selgeks teha enne, kui tegutsema asuda. Seaduseraamide täitmisel sisuga tuleb aga otsused vastu võtta majaomanikel endil ja siin hakkavad mõju avaldama erinevad ja sageli erisuunalised isiklikud soovid, soovitused ja välised aspektid.
Kuivõrd tasub ja tuleb arvestada hoone ajalooliste väärtustega ning nende hoidmise ja kasvatamise vajadusega? Isegi kui tegu ei ole kaitsealuse ega miljööväärtusliku ehitisega, siis võib tegu olla ikkagi väärtusliku ajaloolise hoonega, millel unikaalne stiil, väärtuslikud materjalid, huvitavad detailid või põnev ajalugu. Seda enam tuleb tähelepanelik olla kaitsealuste ja väärtuslikeks arvatud miljööalade hoonetega.
Uuri spetsialisti tausta
Oluline on üles näidata respekti oma elu- ja töökeskkonna kultuuriteadlikul renoveerimisel. Kahtlemata oleks mõistlik kohe algselt, tööde kavandamise faasis, konsulteerida kogenud spetsialistidega, kel kogemusi vanade majade säästva korrastamisega. On tähtis, et neil oleks ette näidata varasemaid positiivseid tulemusi, mis omaniku visiooniga olulises osas sobituksid. Kindlasti ei ole olemas vaid ühte ainuõiget lahendust, vaid vajalik on leida kompromisse ja sidususi konkreetse hoone, selle omaniku vajaduste ja võimaluste ning positiivsete visioonide vahel. Energiasääst on oluline, ent selle poole ei tohi püüelda kultuuriväärtuste kahanemise arvelt.
Ajaloolise hoone korrastamine on lisaks tööle ja vaevale ka positiivne loominguline väljakutse, kus tööprotsess ja tulemused võiksid rahuldust pakkuda. Tulemuseni ei jõuta kunagi üksi. Tegu on rohkem või vähem tiimitööga. Väga sageli on kahjuks kuulda, et ajalooliste hoonete korteriühistutes saavad hoonete normaalsel renoveerimisel rahanappusest suuremaks takistuseks keerulised suhted ja lausa riiud ning kohtuprotsessid ühistu liikmete endi vahel. Pea igas ühistus leidub keegi, kes ei ole pakutud plaanidega rahul ja protestib teiste tegevuse vastu. Seega esmaseks ja oluliseks osaks on kõikide omanike kaasamine ja selgitamine ning veelkord selgitamine, mida tahetakse teha ja miks just niimoodi on parim lahendus. Aidata võib ka kolmanda osapoole ehk sõltumatute ekspertide kaasamine.
On erinevaid põhjuseid, miks paljud kinnisvaraarendajad eelistavad vana hoone ikkagi võimalusel pigem lammutada ja uue ehitada. Mõnikord võib vana hoone olla liialt suures osas amortiseerunud. Või siis omanike vajadustega üldse mitte kokkusobiv, krunt ja asukoht aga atraktiivsed. Sageli on aga tegu arendaja jaoks lihtsalt mugavama tee otsimisega kasumi teenimisel. Uute hoonete püstitamine on sageli osutunud kasumlikumaks ja arendajale lihtsamaks lahenduseks. Kasumlikkuse toovad suurema pinna ehitamise võimalus, mis tavaliselt välja kaubeldakse, aga ka ebamäärasusriskide vähendamine: võivad ju renoveerimise käigus tekkida esialgu varjatuks jäänud kulud, mis võivad ebameeldivalt üllatada. Ootamatused teevad tööd kallimaks ja võivad venitada tähtaegu, mis omakorda ohustab projekti tasuvust.
Eripära hinnatakse
Positiivne on see, et juhul, kui vabatahtlikult või seadusandlike piirangute tõttu ikkagi valitakse ajaloolise hoone renoveerimise tee, siis osatakse olemasolevat eripära tänasel päeval üha enam hinnata. Kui varasemalt kiputi hooneid remondiga liialt palju muutma ja lihtsustama, nn äraremontima ehk euroremontima, siis nüüd on saanud juba heaks tooniks hooneid korrastades ajaloolist väärtust rõhutada ja esile tuua.
Väärtustatakse nii stiili, vormi kui ajaloolise materjali ehedust. Üldise stiili, fassaadi ehisdetailide, pitside jms kõrval on au sees ka jõulised paemüürid, lohaka elegantsiga laotud käsitsi vormitud tellised või uhked talad, tahutud palgid ja laiad põrandalauad vms, mis korrastatult tundub šikk, elegantne ja ka väärtuslik. Renoveeritud hoonete seas näeme üha rohkem häid näiteid nii ühiskondlike kui eraomandis olevate, nii elukondlike kui ärikinnisvara
puhul.
Maksukeskkond ehituslikku pärandit ei väärtusta
Mitmed tehnilised ja esteetilised probleemid ei võimalda tavaliselt vanu ajaloolisi maju muuta niisama energiasäästlikuks ja kaasaegsetele vajadustele kohandatuks kui uusi elamuid. Ebavõrdsuse tekitab ka märgatavalt kõrgem tööjõukulu, mis paratamatult vana renoveerimisega kaasneb.
Ehituses lisandub töötasukuludele koos tulu- ja sotsiaalmaksudega reeglina ka käibemaks. See tähendab, et riik kultuuripärandi korrastamisel meilt aitamise asemel hoopiski kõrgeid makse nõuab. See ei ole sageli õiglane. Lisaks võime küsida, kas lammutamise korral ehitusjäätmete koristamisel ja utiliseerimisel on ikkagi õiglased hinnad ja kas uute majade tulevaste utiliseerimiskuludega on arvestatud? Reeglina mitte. Maksude mõistliku diferentseerimisega on võimalik kaasa aidata nii kultuuripärandi kui keskkonna säästlikule kasutamisele. Paraku meil seda ei tehta, võrdsuse ja lihtsuse sildi all tegelikult aidatakse kaasa keskkonnavaenulikkusele.
Pitsitav aktsiisimaks maagaasile
Kui vaatleme laiemalt vajadust kaitsta keskkonda, vähendades sealhulgas inimtekkelist CO2 eraldumist ja lammutusjäätmeid, siis on oluline teada, et vanade hoonete säästev renoveerimine võib olla nii lühikeses kui pikemas perspektiivis kokkuvõttes keskkonnasõbralikum kui lammutamine ja uute, isegi väga energiatõhusate majade, ehitamine. Seda on kinnitanud mitmed välisriikides teostatud uuringud ja sedasama tulemust käsitleti haaravalt alles hiljuti Tallinnas disainigaleriis olnud ja suurt tähelepanu pälvinud arhitektide liidu kuraatornäitusel „Liginull”.
Maksude tõstmine pole õiglane miljööalade ajalooliste majade elanike suhtes.
Lisaks survestavad miljööväärtuslikke piirkondi ka kõrgele tõstetud ja veelgi tõsta plaanitavad aktsiisimaksud maagaasile. Toimuv maksude tõstmine ei ole kindlasti õiglane miljööalade ajalooliste majade elanike suhtes.
Viimastel puudub reeglina võimalus hoonet piisavalt lisasoojustada või küttepumpasid paigaldada või kaugküttele üle minna. Küll aga on tegu riigi jaoks mugava lisaraha kogumise meetodiga, mis erinevatel põhjustel seni pälvinud märksa väiksemat kriitikat kui teised ebaõnnestunud valitsuse korraldatud aktsiisitõusud.
Mis aga on tänased suurimad probleemid ajalooliste hoonete, korrastamisel? Üheks murekohaks ja segaduse tekitajaks on kaasaegsed soojustagastusega ventilatsioonisüsteemid. Ajaloolistes eluhoonetes ei ole üheselt selge selliste süsteemide otstarbekus, kohasus ja efektiivsus. Enamasti neid ka ei paigaldata, sellisel juhul peaks aga seda suurem roll olema olemasolevatel väljatõmbe ventilatsioonikanalitel korstnalõõrides ja säilima peaksid ka õhutusaknad, nn fortuškad. Miljööalade ajalooliste kortermajade juures ei suudeta enamasti ventilatsioonisüsteemide osas kokku leppida ja eramajades ei peeta soojatagastusega ventilatsiooni kuigi oluliseks. Kui hoone samal ajal lisasoojustatakse, tihendatakse või paigaldatakse uued ilma ventilatsioonisüsteemideta aknad, võib kergesti juhtuda, et sisekliima kvaliteet hoopiski halveneb, mitte ei parane.
Vaja leida kompromissid
Endiselt on keeruliseks pähkliks ka paljud päästeameti nõuded, mis lähevad sageli vastuollu kultuuriväärtuste säilitamise eesmärkidega. Ka siin tuleks ajalooliste hoonete puhul kokku leppida mõistlikud erisused ja teha kompromisse. Ajalooliste hoonete korrastamisel ei tohi unustada, et oluline on läheneda protsessile tervikuna. Ajaloolist väärtust ei tohiks tuua ohvriks energiasäästule ega rahasäästule. Stiil on oluline, materjalid on olulised, kompleksne lähenemine on oluline.