Võrreldes ehitusprotsessis osalevaid erinevaid osapooli, ei saa kindlasti väita, et omanikujärelevalve teostajate hulgas oleks oluliselt rohkem puuduliku kompetentsiga, ebaausaid ja pahatahtlikke tegijaid, mistõttu oleks ka vale üldistada, et üks osapool (tellija, ehitaja, projekteerija või omanikujärelevalve) on kompetentne, koostööaldis ja aus, teine aga reeglina ebakompetentne, pahatahtlik ja erapoolik.
Arvan, et kirjeldatud omadustega tegijaid, nii kompetentseid kui ebakompetentseid, on kõikides ehitusega seotud valdkondades, nii nagu ka Eesti ühiskonnas tervikuna.
15–20 aasta taguse ajaga võrreldes on ehitussektoris olukord üldplaanis muutunud paremaks, kuid viimasel ajal, kus ehitusmahud on drastiliselt kasvanud, on teatud negatiivsed ilmingud ehitussektoris taas pead tõstmas.
Nendele, kes selle seisukohaga ei nõustu, võin kinnitada, et et oluliselt on sagenenud Eesti Ehitusettevõtjate Liidu (EEEL) poole nii telefoni teel kui ka kirjalikult selles vallas laekunud pöördumised ja nõustamissoovid.
Keskendudes probleemidele omanikujärelevalve tegevuses, siis ehitusettevõtjate poolt enim tõstatatud mured oleksid järgmised.
Esiteks, kui omanikujärelevalve teenuse pakkujal puudub nõutav pädevus, mille tagajärjel sünnivad „oma enese tarkusest“ otsused, mis seavad ohtu ehitusobjekti tähtaegse valmimise, ehitaja ja tellija vahelised suhted ning ka valmiva ehitise ohutuse ja ehitustehnoloogiast tulenevatele nõuetele vastavuse.
Ikka ja jälle kirjeldatakse olukordi, kus suure keerukuse ja ohutasemega (näiteks veekeskused, polikliinikud vms) ehitusobjektidel teostavad omanikujärelevalvet isikud, kes sellel tegevusalal omavad äärmisel juhul vaid 6. taseme kvalifikatsiooni, mis seaduse järgi lubab tegutseda vaid eramajade ja kõige madalama ohuklassiga ehitiste järelevalvajana.
Oluline teavitamine
Arvan, et analoogsete probleemide ennetamiseks ja vältimiseks ei ole ilmtingimata vaja õigusakte muuta. Piisaks ka ühiskonna laialdasemast teavitamisest kehtivate seaduste raames tagatud võimalustest, kuidas kirjeldatud probleeme vältida. Kuna paljud ehitusettevõtjad on minu poole selle probleemiga pöördunud, siis olen neile ka soovitanud, et sellistel juhtudel tuleks teha märgukiri nii tellijale, kohalikule omavalitsusele ja kindlasti ka Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Ametile. Viimasel on seadusega antud õigus (ja kohustus) järelevalvetoimingu algatamiseks, mille tulemusena võib ta vastaval tegevusalal majandustegevuse kas osaliselt või täielikult peatada või seada vastaval tegevusalal majandustegevuse keelu.
On küsitav, kas ja kui paljud ehitusettevõtjad või muud osapooled selliseid võimalusi tegelikult kasutavad.
Lisaprobleemina võiks siin esile tõsta ka ühiskonna puudulikku teadlikkust reguleeritud tegevusaladel tegutsemiseks vajalikest pädevusnõuetest ja neid piiritlevatest kutsetasemetest.
Et vältida teadmatusest tulenevaid hilisemaid konflikte ja probleeme (näiteks kasutusloa menetlemisel), võiks tulevikus kaaluda ehitustegevustele ja omanikujärelevalve tegevustele pädevusnõuete kehtestamist juba ehitusloa menetlemise staadiumis. Siis on ka omanikul juba enne ehitustegevuse algust teada, millised on seadusest tulenevad pädevusnõuded (miinimumnõuded) ehitusloa saanud ehitise ehitajale ja selle ehitise ehitustegevusele omanikujärelevalve teostajale.
Teine peamine probleem, mida ehitusettevõtjad tihti esile tõstavad, on pisut sügavam. See on seotud erapoolikute hoiakutega järelevalve tegevuses. Selle üheks motivaatoriks on väidetavalt võlaõiguslik leping tellijaga, kus varjatud motoks on kõnekäänd „Kes maksab, tellib ka muusika!“.
Siin on ühe markantsema näitena toodud tellija poolt töövõtulepingus sätestatud tingimus, mille kohaselt iga ehitustegevuse pealt „nn kokkuhoitud“ euro eest saab omanikujärelevalve 50 senti boonust.
Sellistel puhkudel ei seata aga järelevalve peamiseks tegevuseesmärgiks mitte tähtaegselt valmiv ohutu ja ehitusprojektile vastavalt ehitatud kvaliteetne hoone. Eesmärgiks on pigem ehitajale mittemaksmise põhjuste leidmine.
Eeldatav konflikt
On selge, et selliste kokkulepete puhul on konflikt tellija ja ehitaja vahel juba enne ehitustegevuse algust ette määratud, mille tulemusena kaotavad suure tõenäosusega mõlemad pooled.
Tundub, et selle probleemi vältimiseks jääb kehtiva seadustiku ja selle alamaktidega raamitud võimalustest väheks. Seetõttu on hädavajalik sisse viia vajalikud täpsustused ja muudatused nii ehitusseadustikku kui ka selle alamaktidesse.
Siinkohal peaks seadusandlik kord omanikujärelevalve tegevuse regulatsioonis keskenduma peamisele ja ehitusseadustikus tuleks täpsemalt määratleda, millised on omanikujärelevalve peamised kohustused, õigused ja vastutus ja milliseid eesmärke need täidavad. Täna kehtiva ehitusseadustiku § 20 „Ehitise omanikujärelevalve“ lõikes 1 sätestatakse: „Omanik tagab ehitise ehitamise üle asjatundliku järelevalve (edaspidi omanikujärelevalve)“.
Lisaks sätestab § 20 lõige 4 veel, et omanikujärelevalve tegemise korra kehtestab valdkonna eest vastutav minister. Sellega regulatsioon suures osas ka piirdub.
Seadustiku tekstis jääb üsnagi arusaamatuks, mida täpsemalt on asjatundliku järelevalve all silmas peetud ja millises ulatuses volitusnormi annab see ministrile määruse kehtestamiseks? Kas ja millises ulatuses saab üldse määruse raames kehtestada omanikujärelevalve tegijale õiguseid, kohustusi ja vastutust või antakse seadustikuga volitusnorm ainult tegevuse läbiviimise korra ja nõuete väljatöötamiseks?
Kindlasti ei saa ma nõustuda nendega, kes väidavad, et omanikujärelevalve funktsioon ongi tegutseda omaniku huvides ja et omanikujärelevalve peabki kaitsma omanikku, kellel reeglina puuduvad erialased teadmised ning kes on seetõttu läbirääkimistel justkui projekteerijast ja ehitajast nõrgem osapool.
Oluline erapooletus
Kui omanik tunneb ennast ehitusvaldkonnas ebakindlalt, siis peaks ta endale palkama ehituskonsultandi, kes tema huvisid kaitseks, mitte aga toetuma selleks ehitusjärelevalvele, kelle peamisteks ülesanneteks ehitusseadustiku mõttes peaks pigem olema:
- Kontrollida enne ehitamist ehitamise aluseks oleva ehitusprojekti vastavust ehitusloa saamise aluseks olnud ehitusprojektile.
- Kontrollida ehitusprojekti nõuetele vastavust.
- Kontrollida, kas pädevale asutusele on esitatud ehitamise alustamise teatis.
- Kontrollima ehitamise ajal ehitamise nõuetele vastavust (sh keskkonna- ja ohutusnõuded).
- Kontrollima ka omaniku ehitustegevusega seotud otsuste ja käitumise õiguspärasust.
- Kontrollima ehitustegevuse õigeaegset ja nõuetekohast dokumenteerimist.
Ülalmainitud ülesannete täitmisel peaks olema tagatud ka järelevalve teostaja erapooletus!
Omaniku ja ehitaja vahel sõlmitud võlaõiguslikus lepingus sätestatud kõikide tingimuste (töövõtt, tähtajad, ka kvaliteet, sanktsioonid vms) kontrollimine, samuti lepingualane omaniku nõustamine jäägu ehituskonsultandi ülesandeks. Muuseas – vastav spetsialiseerumine (pädevus) on kirjeldatud ka ehitusinseneri kutsestandardis ehitusjuhtimise ametialal.
Mõiste täpsemaks
Lõpetuseks tasuks tulevikus kindlasti kaalumist ehitusseadustikus omanikujärelevalve mõiste sobilikkus. Tundub, et mõiste „omanikujärelevalve“ on aastatega folkloori kandunud. Seetõttu on ka selle tõlgendusi ühiskonnas mitmeid ja paljud ei saagi enam täpselt aru, kes see omanikujärelevalve on ja keda või kelle tegevuse üle ta järelevalvet teostab – kas omaniku või ehitaja tegevuse üle?
Võibolla piisaks, kui ehitusseadustik sisustaks siinkohal kaks selgelt eristavat mõistet: „ehitusjärelevalve“ ja „pädev ehituskonsultant“, nii nagu see on enamikes riikides, kus ehitustegevus on reguleeritud.
EhitusESTi oktoobrinumbris samal teemal veel “Omanikujärelevalve piirid vajavad täpsemat selgust”.