Investeering oma kodusse on midagi, mida eestlane ikka oluliseks on pidanud. Ent alustuseks on vaja selgust, kui palju kogu ettevõtmine maksma läheb, kas investeering on ka majanduslikult mõistlik ja kas plaan on vajadusel panga poolt finantseeritav.
Kui plaanis on kinnisvara renoveerimine või juurdeehitus, siis võib ehitusmaksumuse arvutamisel aidata ka kinnisvarafirma koos koostööpartneritega, et seeläbi hinnata investeeringu majanduslikku mõistlikkust.
„Ühe näite puhul oli inimesel plaan elumaja juurde kõrvalhoone ehitada ning see galerii abil põhimajaga ühendada. Kalkuleerides aga ilmnes, et kõrvalhoone maksumuseks oleks kujunenud 1/3 põhihoone hinnast. Mõistlikumaks osutus hoone müüa ning uus osta,“ kirjeldab LVM Kinnisvara juhatuse liige Ingmar Saksing. „Loomulikult võib ka teisiti otsustada ja ikka plaaniga edasi minna, aga sel juhul on see juba teadlik valik.“
Remont pole iga kord mõistlik
„Olukorras, kus on plaan hoone müüa ning enne katus vahetada, võiks arvutada, palju see töö maksab: kui näiteks katuse vahetus maksab 12 000 eurot, siis võib olla mõistlikum katuse parandamine, et paar plaati asendada ning seejärel saab maja müüa 10 000 eurot soodsama hinnaga,“ osutab ta.
„Samamoodi tuleks müügiplaani puhul arvutada, kas 90. aastate remondi kaasajastamine ikka kergitab müügihinda sedavõrd, et investeering ära tasuks.“
Vara väärtuse hindamisel tuleks kalkuleerida ka kaasnevate tööde hinda: nii mõnigi kord tingib üks töö teise ning näiteks eramaja fassaaditöödele lisaks tuleb tegeleda ka elektrisüsteemi, vihmaveetorude või uste vahetamisega. Sama kehtib kõrvalhoone ehitamisel: ei tohi unustada näiteks projekteerimiskulusid, liitumistasusid jmt.
Oluline on ka tööde tegemise järjekord: investeering hoone välispidisesse remonti tõstab maja väärtust panga silmis rohkem kui sees tehtud remont.
Pank vaatab hoone olukorda
„Siin on küsimus ka selles, millal tellida hindamine. Kui aknad on olemas, ent paigaldamata, siis tasub need enne hindamist ette panna,“ soovitab Saksing. „Siinkohal anname klientidele konsultatsiooni: siin on olemas sarnasus kindlustusvaldkonnaga, kus näiteks 20 aasta eest peeti kindlustamist nii mõnigi kord mõttetuks kuluks, täna on suhtumised muutunud. Analoogselt on hoone ümberehitamisel, laiendamisel, uuendamisel oluline teada, kas sellest tegevusest ka reaalset tulu tõuseb ja kas vara väärtus kasvab.“
Läbimõeldud plaan
- Selgitatakse välja prognoositav ehituseelarve.
- Selgitatakse välja, kas tehtav investeering tõstab või langetab kinnisvara turuväärtust või jätab selle samaks.
- Selgitatakse välja, kas vara väärtus täna ning pärast investeeringut on panga jaoks sama palju/rohkem/ vähem väärt.
Tasub teada
Korteri renoveerimisel:
- Kaalu, kas tubade arvu muutmine on vajalik: näiteks 3-toalise 70 m2 suuruse korteri ümberehitamisel kahetoaliseks kinnisvara hind hoopis langeb.
- Mõtle läbi, kui palju tasub kulutada – näiteks 10–15 aastat tagasi renoveeritud vannitoa remondi puhul tuleb arvestada, et investeering tõenäoliselt vara rahalist väärtust ei tõsta.
Eramu renoveerimisel:
- Suuremad fassaaditööd on mõistlik ette võtta kompleksselt: pelgalt eterniitkatuse vahetamine plekk-katuse vastu on kinnisvara hinna mõjutajana piiripealse väärtusega investeering, ent kui ühtlasi korrastatakse ka fassaad, siis vara väärtus kasvab.
- Siseviimistlustööd on mõistlik planeerida terviklahendusena, muidu võib juhtuda, et tööde lõppedes on esimestes tubades tehtud remont kas füüsiliselt või moraalselt vananenud. Kui kogu maja remont on siiski liiga kulukas, võiks edasi liikuda näiteks põrandate terviklahendusega, et järgmisel aastal võtta ette seinte-lagede viimistlemine.
Suvila renoveerimisel:
- Küttesüsteemi renoveerimisel tuleb meeles pidada, et isegi siis, kui ehitatakse ahi või paigaldatakse bullerjan, on tegu siiski suvilaga. Et hoonet oleks võimalik kasutada ka talvel, peaksid ümberehitustööd olema põhjalikumad, vajalik võib olla ka uue kasutusloa taotlemine.
- Investeeringud vee -ja kanalisatsioonisüsteemi tõstavad suvila väärtust. Enne siseviimistlustöid tasuks rajada vee -ja kanalisatsioonilahendus, vajadusel rajada imbväljak või teha naabriga koostööd puurkaevu rajamiseks.